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Gebäude - Energieausweis (ab 01.01.2009)

Was ist der Energieausweis ?

Der Energiepass / Energieausweis ist ein Gütesiegel für die Energieeffizienz von Gebäuden. Ähnlich dem Energielabel von weisser Ware (Kühschränke, Waschmaschinen) soll eine Einschätzung möglich sein, ob es sich um ein energiesparendes Gebäude oder um einen “Heizöl - / Gasfresser” handelt.

Verkäufer und Vermieter erhalten mit dem Energiepass ein Instrument, mit dem Sie IhreKunden von der Qualität Ihres Gebäudes überzeugen können. Der Energiepass ermöglich Mietern und Käufern von Immobilien den direkten (genormten) Vergleich zwischen unterschiedlichen Gebäuden und deren Energiebedarf.

Quelle: Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena)

Voraussichtlich ab dem 01.07.2008 wird in Deutschland die EU - Richtlinie zur Kennzeichnung von Wohngebäuden in nationales Recht umgesetzt. Diese Richtlinie sieht die Einführung von Energiepässen / Energieausweisen  im Gebäudebestand für alle Mitgliedsstaaten vor. Der Sinn eines bundesweit einheitlichen Energieausweises für Wohngebäude besteht in der Vergleichbarkeit der Gebäude. Aufgrund der normierten Randbedingungen soll es möglich sein ein Haus auf der Zugspitze mit einem Haus auf der Hallig untereinander zu vergleichen. Bei jedem Eigentümer- bzw. Mieterwechsel einer Wohnung oder eines Gebäudes soll dann ein Zertifikat über den Energiebedarf  (Gebäude - Energieausweis) vorzulegen sein. Für die neuen Mieter und Eigentümer in spe ist es aber vor dem Kauf / Abschluss des Mietvertrages interessant, die energetischen Schwachstellen der Immobilie zu kennen und evtl. den Kaufpreis auf diese Schwachstellen hin anzupassen oder eine in den Nebenkosten ( = 2.Miete) niedrigere Mietwohnung zu bevorzugen. Der Energiepass kann diese Schwachstellen aufzeigen und wird voraussichltich ein wichtiges zusätzliches Instrument der Wertermittlung darstellen.

Was für Ausweisarten gibt es ?

Quelle: Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena)

Es gibt zwei Arten von Energieausweis :

Den Verbrauchs- und den Bedarfsausweis. Der Verbrauchsausweis nimmt die Verbrauchswerte der letzten 3 Jahre als Grundlage und rechnet diese Verbrauchswerte auf die beheizten Flächen um. Die Verbrauchswerte sind stark vom Verhalten der Bewohner abhängig und es wird keine neutrale Aussage zum Gebäude erreicht sondern “nur” eine Abbildung des Nutzerverhaltens.

Der Bedarfsenergieausweis wird anhand der Bauteilaufbauten der thermischen Gebäudehülle berechnet. Diese Berechnung ergibt als Ergebnis den Energiebedarf des Gebäudes– unabhängig vom Nutzerverhalten. Der energetische Zustand des Hauses sowie mögliche Sanierungsmaßnahmen, mit denen der Zustand verbessert und der Wert der Immobilie gesteigert werden kann, lassen sich so deutlich exakter darstellen. Die Hauptaussage eines jeden Energieausweise ist die Farbskala mit den Effizienzklassen A+ bis H. Ähnlich wie das Energieeffizienz-Label, das heute bei Elektrogeräten selbstverständlich ist, helfen die Skala von Grün nach Rot und die Effizienzklassen im neuen Energieausweis den Energieverbrauch für Heizung und Warmwasserbereitung abzuschätzen.

Welche Art von Energieausweis brauche ich ?

Quelle: Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena)

Einen Energieausweis benötigt der Eigentümer nur wenn er sein Gebäude vermietet, verkauft oder verpachtet. Dann muss er den Energieausweis dem potenziellen Interessenten vorlegen, zum Beispiel im Rahmen einer Wohnungs- oder Hausbesichtigung. Eigentümer, die ihr Gebäude selbst bewohnen, benötigen keinen Energieausweis. Der Gebäudeeigentümer muss dieses Dokument spätestens bei der Besichtigung dem potenziellen Interessenten vorlegen.

Seit dem 1. Juli 2008 ist der Energieausweis Pflicht für Wohngebäude, die bis einschließlich 1965 gebaut wurden und ab dem 1. Januar 2009 für alle jüngeren Wohngebäude.

Für Nichtwohngebäude gilt: der Energieausweis ist seit dem 1. Juli 2009 verpflichtend bei Vermietung, Verkauf und Verpachtung.

Für öffentlich genutzte Nichtwohngebäude mit über 500 m² Nutzfläche gilt die Aushangpflicht (ab 8. Juli ab 250m² Nutzfläche). Schätzungen zufolge gibt es in Deutschland ca. 1,6 Millionen beheizte Nichtwohngebäude. Davon sind etwa 55.000 von der Aushangverpflichtung betroffen.

Quelle: Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena)

Auswahlhilfe Bedarf- / Verbrauchsenergieausweis

Nebenstehende Graphik soll das politisch so gewollt komplizierte System von Energieausweis auf Basis Verbrauch und Bedarf ein wenig verdeutlichen.

Soll der Energieausweis als Nachweis für Fördermittel wie z.B. das KfW - CO2 - Gebäudesanierungsprogramm genutzt werden, ist auf jeden Fall der Bedarfsausweis vorgeschrieben.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zudem in seiner Rechtssprechung die Rechte der Käufer gestärkt. Nach einem in Karlsruhe veröffentlichten Urteil muss ein Verkäufer, der einem potenziellen Käufer die Rentabilität einer Immobilie vorrechnet, umfassend über die Kosten und Risiken des Objekts informieren. Auf keinen Fall dürfe der Verkäufer bevorstehende Kosten verschweigen. Dazu zählen laut BGH bei einem Altbau auch künftige Unterhaltungskosten am Gemeinschafts- wie am Sondereigentum, wenn sie für den Verkäufer absehbar steigen werden. Kommt der Verkäufer dem nicht nach und beschränkt sich bei der Beratung auf verkaufsfördernde Teilaspekte, kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten und sein Geld zurückfordern. (AZ: V ZR 423/02)

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